Properti & Pertanahan
Uji tuntas properti: dokumen yang wajib dicek sebelum membeli tanah
Membeli tanah berarti membeli riwayatnya juga. Sertipikat yang tampak rapi belum menjamin tidak ada hal yang menyulitkan di kemudian hari. Uji tuntas (due diligence) adalah pemeriksaan sistematis sebelum uang berpindah. Berikut dokumen dan hal yang layak dicek.
Dokumen yang perlu diminta dari penjual
- Sertipikat asli beserta nomor identifikasi bidang. Periksa jenis haknya: hak milik, hak guna bangunan, hak pakai, atau satuan rumah susun. Masing-masing memiliki jangka waktu dan syarat berbeda.
- Identitas penjual dan, bila telah menikah, persetujuan pasangan atas penjualan harta bersama.
- Akta atau surat peralihan sebelumnya, termasuk akta waris dan penetapan ahli waris bila tanah berasal dari pewarisan.
- Bukti pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan beberapa tahun terakhir.
- Izin bangunan: persetujuan bangunan gedung (PBG) untuk bangunan baru, atau izin mendirikan bangunan untuk bangunan lama.
Yang diperiksa di luar dokumen
- Pengecekan sertipikat di kantor pertanahan. Tujuannya mencocokkan data fisik dan yuridis, serta melihat ada tidaknya catatan pemblokiran, penyitaan, atau hak tanggungan.
- Kesesuaian tata ruang. Peruntukan bidang tanah harus sesuai dengan rencana tata ruang. Tanah yang berada pada zona tertentu dapat terbatas penggunaannya.
- Kondisi di lapangan. Cocokkan batas, akses jalan, dan siapa yang menempati. Penghuni atau penggarap dapat memiliki klaim tersendiri.
- Riwayat sengketa. Telusuri apakah objek pernah atau sedang menjadi perkara di pengadilan.
Tahap transaksi
Bila pembayaran dilakukan bertahap, gunakan perjanjian pengikatan jual beli yang menjelaskan syarat tangguh, jadwal bayar, dan akibat bila salah satu pihak tidak memenuhi. Peralihan hak dilakukan dengan akta jual beli di hadapan pejabat pembuat akta tanah, kemudian didaftarkan balik nama. Perhatikan pula pajak yang timbul bagi penjual dan pembeli.
Tanda yang layak diwaspadai
- Harga jauh di bawah pasar tanpa alasan yang masuk akal.
- Penjual menolak sertipikat diperiksa di kantor pertanahan.
- Pihak yang menandatangani bukan pemilik tercatat dan hanya membawa kuasa umum.
- Desakan agar pembayaran segera dilunasi sebelum pemeriksaan selesai.
Uji tuntas memakan waktu beberapa hari hingga beberapa minggu, tetapi biayanya kecil dibandingkan nilai transaksi dan potensi sengketa.
Artikel ini informasi umum untuk membantu Anda memahami topiknya, bukan nasihat hukum, dan tidak menciptakan hubungan advokat-klien. Peraturan dapat berubah; periksa ketentuan terbaru atau konsultasikan keadaan spesifik Anda. Kantor hukum dalam situs ini fiktif.